Odwrócony kredyt hipoteczny

Ministerstwo Finansów opracowało projekt kredytu hiptecznego odwróconego.Odwrócony kredyt polega na tym, że osoba starsza otrzymuje od instytucji kredytującej wypłaty z tytułu zawartej umowy kredytu jednorazowo lub w formie świadczeń okresowych, których nie musi spłacać. Forma wypłaty kredytu: jednorazowo przelew na konto, linie kredytowe do wykorzystania w określonym czasie, comiesięczna rata wypłacana przez określoną liczbę lat.

Wypłaty nie podlegają opodatkowaniu. Kredytobiorcy nie muszą wykazywać dochodów a nawet nie muszą ich w ogóle posiadać. Bank lub inna instytucja finansowa jest dłużnikiem wobec klienta. Dług nie powinien przekroczyć 50% wartości nieruchomości. Po śmierci kredytobiorcy instytucja kredytująca zaspokoi roszczenia z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruc homości. Spłata odwr tiny_mce/themes/advanced/langs/en.js" type="text/javascript"> e;conego kredytu będzie odroczona o 1 rok od dnia określenia wartości całego majątku i jego podziału między spadkobierców. Chodzi o umożliwienie spadkobiercom spłaty zobowiązania kredytowego, jeśli będą chcieli zachować prawo do nieruchomości. Różnica pomiędzy wypłaconymi ratami( raty są powiększane o odsetki) a wartością sprzedaży nieruchomości przypada spadkobiercom. Ustawa przewiduje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu przez spadkobierców beneficjenta kredytu. Po śmierci bank przejmuje nieruchomość i sprzedaje po aktualnej cenie rynkowej.

Zgodnie z projektem, kredytu w takiej formie będą mogły udzielać wyłącznie banki i inne instytucje upoważnione do udzielania kredytów, posiadające odpowiedni kapitał i podlegające nadzorowi finansowemu.

Kredytobiorca w trakcie trwania umowy jest właścicielem nieruchomości i może w niej mieszkać. Może ją też w międzyczasie sprzedać i spłacić kredyt. Zachowuje posiadane prawo do mieszkania aż do chwili swojej śmierci.

popularne w innych krajach

Kredyt hipoteczny odwrócony to popularny produkt w Stanach Zjednoczonych i w Wielkiej Brytanii – źródło dodatkowych wpływów do domowego budżetu. W Stanach Zjednoczonych banki wystawiają dom na aukcję. Jeśli uzyskają więcej pieniędzy niż kosztował ich kredyt wraz z całą operacją sprzedaży, wówczas nadwyżkę przekazują spadkobiercom. Być może u nas również się przyjmie odwrócony kredyt hipoteczny. Bankowcy i firmy ubezpieczeniowe od lat ubiegają się o tego typu rozwiązania.

wysokość kredytu

przykład

wartość mieszkania 300 tys. zł

Na podstawie tabeli przeciętnej długości życia osób w wieku 60 lat wynika, że kobieta ma przed sobą 23 lata a mężczyzna 18 lat życia. Kobieta może dostać ratę 520 – 580 zł, a mężczyzna 790-860 zł miesięcznie, zakładając, że oprocentowanie wyniesie 6%. Przez 18 lat bank „wykupuje” od mężczyzny mieszkanie o wartości na dziś 300 tys zł płacąc 155 tys (52%), przez 23 lata kobiecie wypłaci 160 tys zł (53% ). Atrakcyjność kredytów zależeć będzie od tego, ile banków zechce ich udzielać. MF określi wzór specjalnego formularza informującego kredytobiorcę, w celu porównania ofert poszczególnych banków.

sto lat!

Tyle życzy się jubilatom. A co, jeśli taki jubilat dożyje setki, zaciągając równocześnie kredyt hipoteczny odwrócony?. Po 20 latach źródełko się wyczerpie. Banki nie mają jeszcze na to odpowiedzi. Średnia długość życia wydłuża się coraz bardziej. Odwrócony kredyt hipoteczny ma więcej wspólnego z polisą na życie niż z kredytem hipotecznym. Czy instytucje finansowe wzorem towarzystw ubezpieczeniowych sprzedających polisę na życie, będą życzyły sobie zaświadczeń lekarskich od emerytów zamierzających upłynnić swoje mieszkanie ?

przykład

wartość nieruchomości 400 tys.

rata mies. 1700 – 1900 zł przez około 20 lat

co dalej?

korzyści

Uważa się, że kredyt hipoteczny odwrócony jest rozwiązaniem oczekiwanym przez dużą grupę osób starszych, które będą chciały poprawić swoją sytuację materialną. Istnieje coraz większa chęć spędzania czasu na emeryturze w sposób interesujący. Kredyty odwrócone mogą pomóc nie tylko wiązać koniec z końcem, ale spełniać również marzenia. Popyt na tego rodzaju usługę nie będzie masowy. W czasie, kiedy duża ilość osób pracuje na czarno, bądź na najniższe uposażenie – mogą oni w przyszłości nie mieć prawa do emerytury, bądż otrzymają najniższą. Całe rzesze przedsiębiorców opłacających obowiązujące składki wypracuje sobie prawo do bardzo niskiej emerytury. Być może ten sposób powiększenia emerytury uchroni ich przed biedą w jesieni życia. Produkt jest dobrym rozwiązaniem dla osób samotnych lub tych, które nie zdążyły zgromadzić odpowiedniego zabezpieczenia na emeryturę. Dodatkowe dochody z kredytów pozwalają seniorom na zmniejszenie zależności od pomocy finansowej rodziny, czy państwa.

Gdy umrą a spadkobiercy nie spłacą kredytu, bank przejmie nieruchomość. Po śmierci bank nie od razu przejmie nieruchomość, pierwszeństwo będą mieli spadkobiercy. Jeśli w określonym czasie zwrócą bankowi kredyt z odsetkami zachowają nieruchomość.

Jeśli kredytobiorca umiera po kilku miesiącach, spadkobiercy opłaca się wykupić nieruchomość, bank wypłacił niewielką ilość kredytu. Jeśli nie zdobędzie pieniędzy w tak krótkim czasie bank przejmie nieruchomość. Oprocentowanie może być wyższe niż zwykłego kredytu hipotecznego.

przykład

350 tys wartość mieszkania

150 tys jednorazowa wypłata

po 10 latach wartość długu wyniesie 355 tys.

przykład

przy rencie 833 zł zadłużenie po 15 latach przekroczy 300 tys.

Wartość mieszkania może po latach być wyższa albo spadnie.

korzystne dla budżetu

Odwrócone kredyty hipoteczne mogą być korzystne dla budżetu – nastąpi zmniejszenie liczby osób korzystających ze świadczeń socjalnych.Nie powinien to być produkt zastępczy koniecznej reformy ubezpieczeń społecznych.

rynek nieruchomości

Nowy produkt może pozytywnie wpłynąć na ożywienie na rynku obrotu i zarządzania nieruchomościami.

koszty odwróconego kredytu

Należy liczyć się z dosyć dużymi kosztami związanymi z zaciągnięciem kredytu odwróconego do kilkunastu procent maksymalnej wartości kredytu). Będą to:

• opłaty związane z wyceną nieruchomości,

• rozpatrzenie wniosku,

• pierwsza składka ubezpieczeniowa, prowizja początkowa.

  Niewielkim pocieszeniem jest możliwość finansowania tych opłat z kredytu. Prowizja jest zazwyczaj naliczana nie od kwoty kredytu, ale od wartości nieruchomości. Jeśli kredytobiorca umrze lub będzie chciał spłacić zobowiązania w pierwszych latach kredytu ze względu na wysokość opłat początkowych efekt kosztowy kredytu okaże się bardzo wysoki.

Opłaty w trakcie trwania umowy( rocznie 1 – 1.5% kwoty kredytu):

- składka na ubezpieczenie nieruchomości.

- opłata za prowadzenie rachunku kredytowego.

Na osobie, która zaciągnęła kredyt ciążą obowiązki uiszczania wszelkich opłat i podatków oraz utrzymanie w należytym stanie nieruchomości ( np. konserwacja dachu).

Kumulujące się odsetki znacząco uszczuplają wartość netto nieruchomości.

prawo dożywocia

Na rynku pojawiają się oferty podmiotów spoza sektora finansowego, proponujące zawieranie umów o charakterze podobnym do kredytu odwróconego, ale opartych na prawie dożywocia.

Nie podlegają nadzorowi finansowemu ani żadnym szczególnym regulacjom. Nie mają obowiązku szczegółowego informowania klientów o oferowanym produkcie – co może utrudniać osobom starszym podejmowanie decyzji. Oferty oparte o konstrukcję dożywocia nie zabezpieczają interesów spadkobiercy. Z chwilą podpisania umowy następuje przeniesienie prawa do mieszkania , osoba starsza zyskuje prawo dożywotniego zamieszkania, jednocześnie traci prawo rozporządzania nieruchomością. Umowa dożywocia podobnie jak sprzedaż jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych ( z wyjątkiem gospodarstw powyżej 1 ha). To i, że zbywca będzie do śmierci przebywał pod opieką nabywcy sprawia, że to rozwiązanie nie jest często stosowane. Fundusz Hipoteczny”Dom” oferuje dożywotnią rentę w zamian za mieszkanie,czy dom. Fundusz kupuje dom, senior ma prawo dożywotniego mieszkania. W księdze wieczystej jako właściciel figuruje fundusz. Spadkobiercy nie mają szansy na przejęcie mieszkania. Renta przysługuje do końca życia. Renta zależy od wartości mieszkania, od wieku i płci.

przykład

wartość mieszkania - 400 tys

wiek 75 lat

raty: kobieta 868zł; mężczyzna 1066zł.

Małżeństwu przysługuje jedna wspólna kwota do czasu aż oboje umrą.

banki

Na początku zobaczyły nowe źródło zarobków. Kryzys ostudził zapały bankowe do wprowadzania nowego produktu. Banki obawiają się o stan nieruchomości. Co będzie jeśli osoba , która podpisała umowę będzie żyła dłużej niż to przewiduje umowa.

Żaden bank nie ma jeszcze gotowego produktu i do końca nie wie, jak produkt skonstruować.

Typowy emeryt jest posiadaczem mieszkania sprzed kilkudziesięciu lat, często w złym stanie. Banki musiałyby przeznaczyć na ten cel gigantyczny kapitał i nie wiadomo, czy pieniądze wróciłyby do banku po wielu latach Z informacji prasowych tylko BZ WBK wykazuje duże zainteresowanie Nie wypowiadają się najwięksi PKO BP i Pekao SA

bariery mentalności Polaków

Czy kredyt hipoteczny odwrócony ma szansę zaistnieć w Polsce? Dlaczego zastawiać nieruchomość, kiedy można ją przekazać dzieciom, wnukom?. Mieszkanie jest dobrem najwyższym, na które pracujemy całe życie i musimy je przekazać w spadku następnym pokoleniom. Realia się zmieniły, ale stereotypy trudno zmienić. Bardziej opłacalna może być zamiana mieszkania na mniejsze.